Як визначити відсоток зносу. Як визначити знос об'єкта.

Визначення відсотка , ступеня зносу вимагається при оцінці ринкової вартості об'єктів нерухомості для її зменшення і прогнозування зміни. У поняття зносу включають фізичну амортизацію об'єкта, функціональне (моральне) застарівання або застарівання, обумовлене руйнівним впливом навколишнього середовища.
Інструкція
1
Оцінити знос майна можна на підставі фактичного його стану, а також використовуючи дані бухгалтерського і статистичного обліку. Крім фізичного, функціонального і зовнішнього, знос підрозділяють на усувний і непереборний.
2
Ступінь фізичного зносу визначає додаткові витрати на приведення будівлі в стан, придатний для його подальшої безпечної експлуатації. При цьому величина таких витрат може бути порівнянна з вартістю об'єкта, тому так важливо з великим ступенем достовірності визначити величину зносу об'єкта та його складових частин.
3
Питання це досить складний в силу конструктивних особливостей об'єктів нерухомості і впливу на знос різних факторів, які викликають нерівномірні деструктивні зміни в конструкції об'єкта, його систем і елементів. Відсоток зносу об'єкта нерухомості, тому, слід визначати поелементно. Оцінювачу необхідно для цього окремо оглянути всі конструктивні системи будівлі або споруди, виділити і зафіксувати ознаки зносу, характерні для кожної конструктивної системи і визначити по ним процент зносу кожній.
4
До окремої конструктивної системі слід віднести підлоги, дверні прорізи, фундамент, стіни, внутрішні перегородки, перекриття та дах. Для кожної з цих систем є встановлені ознаки зносу.
5
При огляді фундаменту з цією метою, ви не зможете оглянути його повністю, оскільки його нижня частина може бути недоступна для огляду. Підставою для визначення відсотка зносу фундаменту стане огляд цоколя і підвалу. Для цоколя, знос якого не перевищує 10% характерна відсутність деформацій, тріщин і викришування розчину в кладці, відшарування штукатурного шару. Підвал при цьому повинен бути сухим, гідроізоляція не порушена.
6
Ознаки зносу стін залежать від того матеріалу, з якого вони зроблені. Якщо стіни - з цегли, то до ознак зносу можна віднести викришування розчину в кладці, тріщини в ній, відхилення від вертикалі і стан цегли.
7
Конструкція даху складається з покрівлі і несучої конструкції. Для покрівлі ступінь зносу визначається за кількістю протікання, а несучої конструкції - станом матеріалу і порушення геометрії.
8
Загальний відсоток зносу визначається з урахуванням відсотковий вклад вартості кожного елемента у вартість всього об'єкту. Ці дані знайдіть в довіднику «укрупнених показників відновної вартості», в якому для всіх об'єктів нерухомості певного класу приведені процентні вклади кожної їх конструктивної системи в загальну вартість об'єкта нерухомості.
9
В разі сумніву і підозри в прихованих дефектах. проводиться спеціальна технічна експертиза з використанням інструментальних засобів і лабораторного аналізу. Такими фахівцями, обладнанням та можливостями розташовують спеціалізовані організації, в які і слід звернутися в такому випадку.
Визначення зносу будівлі є невід'ємною частиною оцінки будівлі, яке потрібно виставити на продаж. В теж час це одна з найскладніших величин, яка вважається через безліч різних аспектів.
Інструкція
1
Визначення зносу необхідно для обліку різниці між новим і оцінюваним об'єктом. Знос вказує на втрату певних якостей, отже, чим він вищий, тим менше ціна за будівлю. Відсоток зносу представляє собою сукупність вимірювань різних параметрів будівлі. Існує фізичний, функціональний і зовнішній аспект визначення рівня старіння будівлі.
2
Фізичний знос буває непереборним і переборним. Неусувними є проблеми в конструкції або фундаменті будівлі, що пов'язано з його повним старінням. Непереборний знос сильніше впливає на кінцеву вартість. Він перевершує ціну, яка може бути додана до будівлі з яких-небудь параметрами. Усувний, в свою чергу, вигідніше полагодити, чим замінити. Фізичний знос визначається в процентному співвідношенні після огляду конструктивних елементів будівлі. І якщо знос складає близько 10%, то це практично ідеальний показник, в той час як 80% зносу вказує на аварійний стан.
3
Після визначення фізичного слід визначити функціональний знос, який вказує на будь-які застарілі параметри будівлі - наприклад, застарілий тип проводки, несучасну водопровідну систему, застарілу планування. Проводиться візуальний огляд будівлі, на основі якого відбувається порівняння з більш сучасними будівлями такого ж типу.
4
Зовнішній знос визначається виходячи з місця розташування, і здатний більшою мірою впливати на ціну. Якщо на тлі інших будівель будівля виділяється, є менш сучасним, ніж навколишні його, то вартість різко знижується. Існує безліч прикладів, коли вартість будівлі практично прирівнюється до вартості ділянки землі саме через зовнішнього зносу . Він може включати в себе частково так же фізичний і функціональний параметри старіння будови.
Корисна порада
Знос будівлі є ключовою характеристикою при визначенні вартості продаваного будівлі і його слід проводити з експертами, тому як точний аналіз самостійно і без спеціальних знань практично неможливий.